Foto: Bauwirtschaft Baden-Württemberg / Stephan Wenninger


Neue Regeln für Bauverträge

Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung, ein Ersatzanspruch von Unternehmern gegenüber Lieferanten, wenn verbautes Material sich als mangelhaft erweist und ein Widerrufsrecht für Verbraucher - am 1. Januar 2018 tritt die Reform des Bauvertrags- und Mängelgewährleistungsrechts in Kraft. Die wichtigsten Änderungen, auf die sich Bau- und Ausbaubetriebe einstellen müssen, haben wir in einer kurzen Übersicht zusammengefasst.

Materialmängel: Lieferanten tragen Ein- und Ausbaukosten

Saubere Arbeit geliefert, aber leider erweist sich das verbaute Material als mangelhaft – in diesem Fall blieben Handwerker bislang auf den Kosten für den Aus- und den nochmaligen Einbau sitzen.

Zum 1. Januar 2018 wird diese Haftungsfalle weitgehend beseitigt. Ausführende Unternehmer erhalten einen Ersatzanspruch gegenüber dem Lieferanten. Darunter fallen neben den Kosten für ein- und wieder ausgebaute Materialien die Kosten für das erneute Anbringen von Materialen, die zuvor an eine andere Sache angebracht wurden, wie zum Beispiel Tapeten, Farbe und Rollläden. Dieser Rückgriffsanspruch besteht auch nach kaufvertraglichen Regelungen.

Allerdings gibt es ein Hintertürchen, das es ermöglicht, den Ersatzanspruch zu umgehen: Hersteller und Lieferanten können die erweiterte Haftung in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausschließen.

Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung

Erstmals wird definiert, was ein Verbraucherbauvertrag ist. Diese Vertragsform gilt bei Neubauten, aber auch bei größeren Umbauten im Bestand. Bevor es zum Vertragsschluss kommt, müssen Unternehmer eine gesonderte Baubeschreibung in Textform vorlegen, die den Verbraucher über wesentliche Eigenschaften des Bauwerks informiert. Eine bestimmte Frist ist nicht vorgeschrieben, die Baubeschreibung muss allerdings „rechtzeitig“ zur Verfügung gestellt werden.

Der Gesetzgeber hat außerdem formale Anforderungen an die Baubeschreibung festgelegt. Danach müssen die Dauer der Baumaßnahmen und der Zeitpunkt der Fertigstellung angegeben werden und eine allgemeine Beschreibung des Neubaus/Umbaus, der Baukonstruktion der einzelnen Gewerke und der angebotenen Leistungen enthalten sein. Die Liste kann je nach dem Bauvorhaben noch deutlich länger ausfallen. Das Problem: Die ausführliche Verbraucherinformation ist eine zusätzliche (Pflicht-) Leistung, für die der Gesetzgeber aber keine Vergütung vorgesehen hat.

Nach Vertragsschluss: Bauherren können Änderungen künftig anordnen

Reichlich Konfliktpotential beinhaltet das neu geschaffene Anordnungsrecht. Es erlaubt Bauherren künftig auch nach Vertragsabschluss Änderungen am Bauwerk zu verlangen. Betroffen sind alle Bauverträge vom privaten Einfamilienhaus bis zum Industriekomplex.

Auf den Änderungswunsch eines Bauherrn muss der Unternehmer grundsätzlich ein Nachtragsangebot erstellen. Wird innerhalb von 30 Tagen keine Einigung erzielt, kann der Bauherr von seinem Anordnungsrecht Gebrauch machen. In diesem Fall hat der Unternehmer keine Wahl, er muss die gewünschten Änderungen umsetzen. Eine Ausnahme lässt der Gesetzgeber zu: Hält der Unternehmer die Änderungen für unzumutbar, kann er sich der Anordnung widersetzen. Die Nachweispflicht liegt beim Unternehmer.

Streitfälle schnell und verbindlich zu klären, wird Aufgabe der Baukammern sein, die bis zum Jahreswechsel bei den Landgerichten eingerichtet werden sollen.

Abschlagszahlungen

Künftig orientieren sich die Abschlagszahlungen am Wert der erbrachten Leistungen. Die aktuell geltende Regelung stellt auf den wenig praktikablen Begriff des Wertzuwaches ab. Damit werden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zu Abschlagszahlungen denen der VOB/B angeglichen.

Abnahme und Zustandsfeststellung nach Verweigerung

Die Vorschriften zur stillschweigenden Abnahme werden konkretisiert. Unternehmer müssen künftig in Textform eine Frist zur Abnahme stellen und gleichzeitig auf die Folgen einer nicht fristgerechten Abnahme hinweisen.

Kündigungsrecht für Besteller und Unternehmer

Neu eingeführt wird die Kündigung aus wichtigem Grund für beide Vertragsparteien. Dies war bislang für den Unternehmer nicht eindeutig gesetzlich geregelt. 

Widerrufsrecht wird auf Neubauten ausgeweitet

Bei kleinen Baumaßnahmen hatten Verbraucher bislang schon ein Widerrufsrecht – zum Beispiel bei der Renovierung einer Gästetoilette. Diese Regelung wird nun auf Verbraucherbauverträge ausgeweitet. Demnach kann künftig auch ein Vertrag über einen Neubau und erhebliche Umbauten innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Unternehmer müssen den Verbraucher über die Möglichkeit informieren, sonst verlängert sich die Frist. Die Anforderungen für eine korrekte Widerrufsbelehrung sind im neuen Bauvertragsrecht festgelegt. Treten Verbraucher vom Vertrag zurück, müssen sie für die bisher entstanden Kosten aufkommen.

 Weitere Informationen zum Widerrufsrecht und den Pflichten für Unternehmer finden Sie auf unserer Seite zum Verbraucherrecht.

 Verbraucherrecht

Informationsmaterial

Bei einer Informationsveranstaltung der Kammer am 30. Mai 2017 in Tübingen stellte der Baurechtsexperte Dr. Alexander Zahn von der Reutlinger Kanzlei Koelbe, Fuhrmann, Zahn, Hüttinger die ab 2018 geltenden gesetzlichen Regelungen im Bauvertragsrecht vor.

Bauvertragsrecht (Präsentation)
 Download

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung
(Skript mit Musterschreiben für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen)
 Download

Ansprechpartnerin

Nopper, Katharina

07121 2412-235