Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird ein Vermieter verpflichtet, seinem Mieter den Gebrauch des vermieteten Objekts während der Mietdauer zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Ein Mietvertrag kommt durch Angebot und dessen Annahme zustande.

Anders als im privaten Mietrecht gibt es im gewerblichen Bereich keine besonderen Schutzvorschriften. Beispielsweise gelten weder Kündigungs- und Bestandsschutzregelungen des Wohnraummietverhältnisses noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe. Auch Regelungen zum Räumungsschutz für Mietraum bestehen bei Gewerberaummietverhältnissen nicht.

Form des Mietvertrags

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien zumindest über den wesentlichen Inhalt einigen. Bislang galt: Sollte der Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden, war dies nur schriftlich möglich. Wurde die Schriftform nicht eingehalten, galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Vertrag konnte dann nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich gekündigt werden, erstmalig zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache.

Neue Formvorschriften: Textform genügt

Das vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) vom Oktober 2024 brachte eine Änderung. Statt der Schriftform ist nun die Textform ausreichend. Die Regelung trat am 1. Januar 2025 in Kraft.

Was ist die Textform?

Nach § 126 b BGB ist die Textform eine vereinfachte Form für die Abgabe von Willenserklärungen im Rechtsverkehr. Hierfür muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger, also z.B. per E-Mail, abgegeben werden. Die strengere Schriftform bleibt natürlich weiterhin gültig.

Übergangsvorschriften beachten

Für Neuverträge, die nach dem 31. Dezember 2024 geschlossen wurden und werden, gilt die Neuregelung unmittelbar.

Das Gesetz sieht jedoch auch Übergangsvorschriften für sogenannte Altverträge vor. Demnach ist die neue Regelung auf Verträge, die bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen wurden, erst ab dem 2. Januar 2026 anzuwenden. Sollte es bei diesen Altverträgen aber bis zum 31. Dezember 2025 zu Änderungen kommen, greift die Neuregelung bereits ab dem Zeitpunkt des Änderungsvertrags.

Daher sollten Mieter und Vermieter, zumindest noch im laufenden Kalenderjahr, vorsichtig mit dem Abschluss von Nachtragsvereinbarungen zu Altverträgen sein. Wird ein Altvertrag, der der Schriftform nicht genügt, im Laufe dieses Jahres durch einen nur der Textform genügenden Nachtrag geändert, kann dadurch der ursprüngliche Formmangel unter Umständen geheilt werden. Mit Abschluss des Nachtrags würde also womöglich das ordentliche Kündigungsrecht entfallen.

Bestehende Mietverhältnisse sind ansonsten noch bis zum 31. Dezember 2025 nach der bisherigen Regelung zu beurteilen. Wenn also die Schriftform bei Zeitmietverträgen, die länger als ein Jahr laufen, nicht eingehalten wurde, kann man sich bis zum 31. Dezember 2025 darauf berufen, dass ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt.

Laufzeit eines Mietvertrags

Hinsichtlich der Laufzeit eines Mietvertrages gibt es zwei Möglichkeiten:

• Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
  Dieser Mietvertrag ist entweder mit der vertraglich vereinbarten oder der gesetzlichen Frist zu kündigen oder per Aufhebungsvertrag zu beenden.
• Mietvertrag auf bestimmte Zeit (befristeter Mietvertrag)
  Dieser Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine vorzeitige Beendigung durch eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Möglich ist aber der Abschluss eines Aufhebungsvertrages.

Miethöhe

Die Miethöhe kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Eine Begrenzung ist nur durch die allgemeinen Vorschriften (etwa Wucher) gegeben.

Pachtvertrag

Im Unterschied zum Mietvertrag gibt der Pachtvertrag dem Pächter neben dem Gebrauchsrecht auch das Recht, einen Ertrag aus der Pachtsache zu ziehen. Bei einer Überlassung von leeren Räumen zu gewerblichen Zwecken liegt somit ein Mietvertrag vor, während es sich bei der Überlassung von Betrieben um einen Pachtvertrag handelt (der die Erträge aus dem Betrieb mit umfasst).